業績會直擊|莫斌:碧桂園要放慢發展速度了(實錄)

2018-08-22| 發布者: admin| 查看: 380

觀點地產網“哇,好像擠公交一樣……”8月21日下午4點,如果你此時此刻正站在香港四季酒店的二樓大堂,你將不時聽到這句抱怨的話。有龍頭房企的身份加成,再加上近期發生的一系列風波,碧桂園今年的中期業績會受到媒 ...

業績會直擊|莫斌:碧桂園要放慢發展速度了(實錄)

觀點地產網“哇,好像擠公交一樣……”8月21日下午4點,如果你此時此刻正站在香港四季酒店的二樓大堂,你將不時聽到這句抱怨的話。

有龍頭房企的身份加成,再加上近期發生的一系列風波,碧桂園今年的中期業績會受到媒體和市場投資者格外關注。

遺憾的是,所有人都期盼的主席楊國強并沒有現身,四位熟面孔總裁莫斌、首席財務官伍碧君、營銷總程光煜以及財務資金中心副總左瑩一行四人,早早地來到現場,分別在工作人員帶領下進入會場。

根據中報顯示,碧桂園在2018年上半年實現總收入約為1318.9億元,同比增長約69.7%;凈利潤錄得163.2億元,同比增長約94.9%;毛利率26.5%。

領先的4124.9億元合同銷售背后,該公司實現回款3360.2億元,回款率約為81.5%。

上面各項數據被羅列在幾頁簡約的PPT上,沒有更多細致闡述。相比起惹人眼球的物業銷售成績,碧桂園方面這次更愿意把時間分配在介紹公司的變化上。

再一次為過去兩個月內發生的安全事故道歉后,莫斌正式宣布集團現在要提質控速:“我們會相對放慢發展速度,騰出更多空間抓好各項管控?!?br>
“控速”對于這家迅速崛起的房企無疑是個陌生詞,雖然在很早之前就暗示過不一定要追求第一或規模最大,要追求有質量的發展,但控速是首次提出。

在“提質控速”這個用詞中,到底要控多少?用什么指標去衡量對比?這是困擾著現場將近一百位媒體從業者的問題。

“我們的調整不是說有量化的指標,而是根據每一個項目怎么確保質量和安全的前提下應該以什么樣的節奏發展,我們就定什么樣的節奏?!蹦蠼獯鸱Q碧桂園的降速,還是“相對我們自己來說的”。

他表示,首先會在投資策略上作出調整,拿地將更加精準,每一塊土地更加慎重,怎么樣做一個成一個,按照這種目標去實施。

至于拿地的策略,盡管最近市場上存在一種看空三四線市場的觀點,但莫斌仍堅持三四線是公司主戰場,但相對會均衡布局一二三四線,所有拿地都是以不超過當地政府的限價去反推土地成本。

具體到開發節奏,莫斌則強調,碧桂園全周期的開發速度其實和同行差不多:“因為我們根據不同的樓層也是17-21個月完成交樓,開盤的速度會根據市場情況而定?!?br>
有投資者告訴觀點地產新媒體,在同日中期業績投資者會上,碧桂園管理層透露了更具體的“控速措施”:“全年拿地支出將從4000億元調至3000億元,相比上半年70%的去化率,下半年的指標在60%;全年結算面積從原先目標4100萬平方米調整至3700萬平方米,但是毛利率的預期不會變,維持在26-27%?!?br>
在媒體業績會現場,伍碧君回應有關回款率的問題時亦表示:“今年國內房地產按揭政策跟去年有比較大的變化,所以導致了回款率的下降,但是我們全年還是有信心維持80%以上?!?br>
資料顯示,2016年和2017年度,碧桂園的銷售回款率分別為92%和90%。

有分析認為,降速言下之意并不意味著碧桂園要讓出龍頭大哥地位,根據現場管理層給出的數據,碧桂園下半年推出的可售貨量將達到7000億左右。

即便按60%的去化率推算,這家上半年賣得最好的房企,后6個月還將完成約4200億物業銷售,全年達到約8300億元水平。不出意外的話,還將穩坐第一名的位置。

與此同時,目前碧桂園已鎖定在國內的土儲3.64億平方米,如此大規模的土地儲備,還將支撐其未來幾年的發展。

另有投資者告訴觀點地產新媒體,碧桂園方面透露,3.64億平方米土儲對應了2.81萬億元貨值。潛在土儲方面,則對應1.86萬億元的貨值。

以下為碧桂園股份有限公司2018年年度中期業績發布會現場問答整理實錄:

現場提問:公司今年前七個月的銷量接近去年全年,下半年和全年銷售計劃和預期是怎么樣?如果保持這個節奏,估計銷量破8000億問題不大,管理層是怎么看待這個目標?對完成這個目標有沒有信心?

莫斌:我們年初沒有公布銷售目標和具體量化指標,但是內部有一些目標的分解。剛才我在報告中也提出來了,我們把安全和質量放在第一位的時候,主席定的主基調叫行穩致遠,我們下半年會相對放慢發展速度,騰出更多空間抓好各項管控。

但是放慢的速度是相對于我們自己來說,我相信通過同仁的共同努力,下半年在保證安全和質量的前提下,仍然會給投資者、給關心關注碧桂園的所有社會人士一個滿意的答卷。

現場提問:剛剛提到會提質控速,是不是受到最近事故的影響?最近看到長租公寓租賃市場有一些租金上漲的情況,特別在一二線城市。碧桂園也有布局長租公寓,怎么看待這個市場?往后在租金定價方面是什么樣的情況。

莫斌:主席在報告里面專門強調了,我們放慢發展速度是要提升各項管控,而且在每一個環節都要提升管控,而且定出把零上傷亡作為公司未來長期的目標,把“安全第一、以人為本”的文化理念落實到每一位員工的思想和行動中,下半年的會以這個為前提做好所有工作。

提質控速也是保證碧桂園有質量的發展,寧可發展慢一點,也要發展穩一點,進入平穩健康持續的發展態勢。我們是有計劃有措施去做這項工作的,我相信通過這些努力,碧桂園的發展會越來越好。

程光煜關于租賃,我們不管是銷售還是租賃都堅持民生地產的理念,所以在長租公寓租賃定價上也是考慮符合租客支付的能力,隨行就市。

這個可以從我們已經開業的2000多間出租的情況可以看得出,我們達到3個月租期的,出租率在91%左右,說明我們的定價比較貼近市場需求。

現場提問:碧桂園怎么樣提升質量?管控方面,如果真的在這方面做的話,花費是不是比較多一點?有沒有初步的估算?機器人方面打算投資多少?

莫斌:我們把安全和質量放在第一位的時候必然要有一定的投入,公司上下一致認為,安全的投入不能把它當成成本的增加,而是當成一個投資。

因為任何一個企業長遠健康發展必須把安全放在第一位,生命是無價的,所以我們要敬畏生命,主席報告里也專門提到這一條。我相信只有這樣的企業,這樣的投入,這樣的投資,這樣的企業才能持續健康發展,所以我們認為投入是值得的,而且是應該做的。

相信我們有能力做好,特別是作為行業龍頭企業,更應該肩負起這個責任,把各項管控做好。

至于機器人,機器人的投入已經開始,而且我們沒有一個量化的計劃怎么樣去做好,每年要投多少,怎么去做。更重要的是把機器人的生產,包括核心技術的研發能夠成為核心競爭力,這個核心競爭力和房地產應用場景相關聯。比如建筑機器人、裝修機器人、服務機器人,包括相關聯產業的機器人,這個空間是很大的。

碧桂園做機器人最大的特點是有應用場景是帶著定單做機器人的,我相信這個產業對我們公司未來的發展有很大的價值空間。就像物業服務一樣,我們的物業服務分拆上市之后,他們也非常認同,相信在我們的產業鏈上能夠挖掘更多價值產業來回饋社會、回饋股東、回饋投資者。

現場提問:公司去年全年的銷售回款達到90%,但是從今年上半年的數據看,回款率有一些變化,可以問一下具體原因嗎?公司預計全年銷售回款可以達到什么水平?有觀點認為,今年下半年三四線城市不會有之前那么好的表現,管理層怎么樣判斷?也看到上半年公司拿地都是三四線城市居多,未來拿地策略是否會有一些改變?

伍碧君:今年國內房地產按揭政策跟去年有比較大的變化,所以導致了回款率的下降,但是我們全年還是有信心維持在80%以上。

莫斌:關于拿地的策略,應該是一二三四線均衡布局,三四線是主戰場?,F在拿地都是精準覆蓋,所有拿地都是以不超過當地政府的限價去反推土地成本,確保每一塊地相對來說都是優質土地,未來會根據市場情況變化決定拿地的速度和規模。

現場提問:上半年融資環境非常嚴峻,下半年好象有不同的聲音,碧桂園融資是不是很困難?公司說要放緩一下開發的步伐,是不是可以理解為下半年拿地會放緩?速度上可不可以有一點詳細的解釋?開發周期之前是4-6個月,現在是相應延長?

伍碧君:融資環境其實肯定大家都清楚,現在流入房地產的資金一直在減少,應該說在控制。但是對于我們來說,因為我們現金安排比較合理,所以沒有覺得這個問題給正常經營造成太大困擾。

可能有一些人覺得在放松,看到有一些政策在改變,但是對房地產的融資政策還沒有改,目前是沒有變化的。

莫斌:放慢一定的發展速度,肯定在投資上會有策略調整。我們策略調整更加精準,每一塊土地更加慎重,怎么樣做一個成一個,按照這種目標去實施。

現在要求我們的同事更多聚焦現有項目的運營,因為我們的土地儲備大家可以看到,包括潛在的、現有的,已經超過了4萬億。

聚焦現有項目,聚焦一級土地儲備,都是我們的調整,當然這所有的調整都是讓我們有更多的空間來抓好內部每一個環節的管控,特別是把安全質量放在首位去做好這項工作。

我們的開發節奏,全周期的開發速度和同行差不多,因為我們根據不同的樓層也是17-21個月交樓。同時,根據市場情況、根據管控能力和水平,把質量放在第一位的前提下做好開盤速度的掌控。

現場提問:關于長租公寓,6月底碧桂園有2400個單位,現在這個數目大概有多少?短期、中長期的目標大概是多少?開了一個項目,三個月內91%這個承租率滿不滿意?有沒有提高的空間?第二,2019年可銷售資源這塊的布局是什么?

程光煜?:截止到7月底,我們的長租公寓已經超過3萬間,按照既定的計劃在合理的推進。我們不會制定具體的階段性房間數目標,比如2018年年內到底是多少間,不會制定這樣的目標。

91%是我們開業滿三個月項目的承租狀況,內部評估認為,這樣的承租水平還是比較滿意的。

第二個問題,關于2019年可售資源的問題,因為現在距離2019年的時間還比較長,我們一般主要鋪排下一個半年的可售資源,這個資源是7000億左右,會在今年年底做2019年全年或者2019年上半年的鋪排。

現場提問:碧桂園在馬來西亞、印度和泰國都有一些項目,最近內地房企在海外擴張也在放緩,碧桂園會不會有收縮的行動?碧桂園說放緩發展速度,具體體現在什么方面?放慢多少量化標準,才能達到現在所說的零傷亡程度?

莫斌:海外市場占公司總體量沒有超過5%,我們是很慎重的,基本上是嘗試開發一些海外市場,跟當地地產商進行合作,能夠做一個成一個再繼續看下一步的發展。

關于速度放緩,是相對我們自己來說的,我們自己會有一些調整,不是說有量化的指標,是根據每一個項目怎么確保質量和安全的前提下應該以什么樣的節奏發展,我們就定什么樣的節奏,按照這種速度做好放緩速度的發展,所以是這種安排去做的。

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引用 admin 2018-8-22 04:09
質量安全為先,放慢節奏有時候反而可以更好實現目標。
引用 admin 2018-8-22 04:08
感覺碧桂園總是比其他房企快一步,可能這也是它發展如此迅速的原因吧。
引用 admin 2018-8-22 04:08
質量第一??,穩步前進
引用 admin 2018-8-22 04:07
著力追求完美的產品打造,希望能夠提升我們這些三四線城市的住房品質。
引用 柴瀟 2018-8-22 04:06
好房子,人人都想要。降低速度專注于品質,契合當下市場需求。
引用 趙彥剛 2018-8-22 04:06
大企業確實
引用 admin 2018-8-22 04:05
[贊][贊]行穩致遠,確保安全生產任重道遠
引用 admin 2018-8-22 04:05
長遠發展的戰略
引用 admin 2018-8-22 04:05
碧桂園成為中國第一房企,除了追求業績,質量跟安全同樣重要,現在穩步向前,支持
引用 admin 2018-8-22 04:04
一個快速發展、有責任感的企業
引用 白楊 2018-8-22 04:04
以速度換質量,這速度放慢得好
引用 admin 2018-8-22 04:03
有意識地放慢速度,能夠更好地追求精品質吧。
引用 admin 2018-8-22 04:02
質量第一??,穩步前進
引用 admin 2018-8-22 04:02
相信大多數人的選擇,相信大企業
引用 admin 2018-8-22 04:02
提質控速,長遠發展,展現一個企業應有的擔當
引用 柴瀟 2018-8-22 04:01
穩健發展,引領行業
引用 admin 2018-8-22 04:01
加油,還是看好碧桂園
引用 郭紀軍 2018-8-22 04:01
確實有行動了,信得過
引用 admin 2018-8-22 04:00
宇宙第一房企 確實
引用 admin 2018-8-22 03:59
做好細節安全管控,會越做越好

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